Realizacja przedsięwzięć w sektorze energetyki odnawialnej napotkała na poważną przeszkodę. Stały się nią znowelizowane przepisy Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), obowiązujące od 3 maja 2012 r.

Wprowadzone zmiany nie tylko uderzą w inwestycje już istniejące, ale utrudnią też realizację kolejnych przedsięwzięć ze względu na ograniczenie szansy na pozyskanie finansowania. Nowe przepisy mogą bowiem skutecznie odstraszyć banki finansujące inwestycje.

Poważne zagrożenie

Wprowadzone niedawno w K.p.c. zmiany powodują przede wszystkim poważne zagrożenie utraty tytułu prawnego do nieruchomości dzierżawionych przez inwestorów. Ryzyko to jest tym istotniejsze, że zdecydowana większość farm wiatrowych, elektrowni słonecznych czy biogazowni powstaje na terenach, z których inwestorzy korzystają na podstawie umów dzierżawy.

Są one powszechnie stosowane zwłaszcza w przypadku budowy elektrowni wiatrowych. Z uwagi na zasięg terytorialny i wysokie koszty tego rodzaju inwestycji przedsiębiorcy nie decydują się na nabywanie własności czy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonych na potrzeby realizacji elektrowni wiatrowych. Zawarcie umowy dzierżawy jest rozwiązaniem i tańszym, i bardziej elastycznym: po zakończeniu eksploatacji farmy wiatrowej, elektrowni słonecznej czy biogazowni przedsiębiorca energetyczny nie musi martwić się o to, jak sprzedać nieruchomość, która nie będzie mu już dłużej potrzebna. Ponadto, w przypadku zachowania wymogów przewidzianych w przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), dzierżawca ma możliwość korzystania z nieruchomości przez cały okres obowiązywania umowy, bez względu na ewentualne późniejsze zmiany wydzierżawiającego.

Zgodnie z przepisami K.c., w razie zbycia dzierżawionej nieruchomości w czasie trwania dzierżawy nabywca wstępuje w stosunek dzierżawy w miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to nie przysługuje jednak nabywcy nieruchomości, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną (przy czym ekwiwalentny skutek wywiera ujawnienie praw dzierżawcy w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej), a nieruchomość została dzierżawcy wydana.

Jeżeli zatem warunki te zostały zachowane, podmiot, który nabędzie nieruchomość, wstępuje w stosunek dzierżawy i do czasu zakończenia obowiązywania umowy dzierżawy zobowiązany jest honorować uprawnienia dzierżawcy. Ochrona ta jest, rzecz jasna, ograniczona czasowo. Zgodnie bowiem z regulacjami K.c., umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat po upływie tego okresu poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony, z czego wynika możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Tymczasem nowelizacja K.p.c., w założeniach mająca na celu zwiększenie skuteczności egzekucji prowadzonej z nieruchomości, znacznie ograniczyła zakres opisanej ochrony uprawnień dzierżawcy w przypadku zbycia dzierżawionej nieruchomości. W sytuacji zbycia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym ochrona przed wypowiedzeniem przez nabywcę została bowiem bardzo poważnie ograniczona.

Przepisy K.p.c. w brzmieniu obowiązującym do 3 maja 2012 r. przewidywały, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności w toku postępowania egzekucyjnego nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika, wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Oznaczało to w praktyce, że podmiotowi, który nabył nieruchomość w toku egzekucji, nie przysługiwało prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy dotyczącej wspomnianej nieruchomości, jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną (ekwiwalentny skutek wynika z ujawnienia praw dzierżawcy w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej), a nieruchomość została wydana dzierżawcy. Tymczasem po wejściu w życie nowelizacji K.p.c., podmiotowi, który w toku postępowania egzekucyjnego wszczętego po 3 maja 2012 r. nabędzie nieruchomość stanowiącą przedmiot umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, przysługiwać będzie prawo do wypowiedzenia umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia (o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego), nawet jeśli umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (lub gdy prawa dzierżawcy zostały ujawnione w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej), a nieruchomość została wydana dzierżawcy. Z uwagi na fakt, że eksploatacja inwestycji związanych z budową farm wiatrowych, elektrowni słonecznych czy biogazowni wymaga zawierania umów długoterminowych, wyłączenie stosowania powyższego przepisu do umów krótkoterminowych (zawartych na okres do dwóch lat) nie ma z punktu widzenia takich inwestycji żadnego znaczenia.

Brak ochrony

W stanie prawnym obowiązującym po wejściu w życie nowelizacji K.p.c. nawet zawarcie długoterminowej umowy dzierżawy na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną (lub ujawnienie praw dzierżawcy w księdze wieczystej) oraz fakt, że nieruchomość została dzierżawcy wydana, nie eliminują ryzyka utraty przez dzierżawcę prawa do korzystania z nieruchomości wskutek wypowiedzenia umowy przez podmiot, który nabył nieruchomość w postępowaniu egzekucyjnym.

Przywołane rozwiązania nie chronią również dzierżawcy przed utratą możliwości korzystania z nieruchomości w przypadku jej sprzedaży po ogłoszeniu upadłości przez wydzierżawiającego. Zgodnie bowiem z ustawą z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym.

W związku z tym w obecnym stanie prawnym zawarcie długoterminowej umowy dzierżawy na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną (lub ujawnienie praw dzierżawcy w księdze wieczystej) oraz fakt, że nieruchomość została dzierżawcy wydana, gwarantuje dzierżawcy niezakłócone korzystanie z nieruchomości na wypadek jej zbycia w innym trybie niż sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym czy upadłościowym. Ochrona interesów dzierżawcy jest więc niepełna, a ryzyko utraty tytułu prawnego do nieruchomości objętych przedmiotem inwestycji w zakresie energetyki odnawialnej ogromne. Brak możliwości korzystania z nieruchomości w praktyce oznacza bowiem fiasko całego przedsięwzięcia.

Środki zaradcze

Zagrożenie związane z potencjalną utratą możliwości korzystania z nieruchomości stanowi nieusuwalne ryzyko towarzyszące każdemu przedsięwzięciu realizowanemu na gruntach dzierżawionych. Mimo że przyjęte rozwiązania legislacyjne stawiają przedsiębiorców energetycznych w trudnym położeniu, w praktyce istnieje jednak kilka rozwiązań pozwalających zniwelować zagrożenie. Jednym ze sposobów zapewnienia inwestorowi prawa do korzystania z nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja (lub która ma zostać sprzedana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym), może być nabycie tej nieruchomości w toku egzekucji lub postępowania upadłościowego. Oczywiście zakup nieruchomości to wydatek, którego wysokość może przewyższać całkowite nakłady z tytułu czynszu, płaconego wydzierżawiającemu przez cały okres eksploatacji farmy wiatrowej, elektrowni słonecznej czy biogazowni. Po sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego możliwe jest także zawarcie z nabywcą nieruchomości, który wstąpił w prawa wydzierżawiającego, porozumienia gwarantującego kontynuację umowy dzierżawy na dotychczasowych warunkach. Nie można jednak wykluczyć, że nowy właściciel lub użytkownik wieczysty dzierżawionej nieruchomości, chcąc wykorzystać przymusowe położenie dzierżawcy, będzie starał się w toku negocjacji znacznie podwyższyć czynsz. Porozumienie z nowym wydzierżawiającym może więc okazać się bardzo kosztowne.

Zauważmy też, że przyjęcie tego scenariusza nie eliminuje ryzyka utraty prawa do korzystania z nieruchomości na wypadek, gdyby nieruchomość znów stała się przedmiotem egzekucji (lub została sprzedana przez syndyka w postępowaniu upadłościowym) i została nabyta przez podmiot, który mógłby wypowiedzieć umowę dzierżawy.

Należy poza tym zwrócić uwagę na fakt, że w praktyce bardzo trudno jest przewidzieć, czy i kiedy dzierżawiona nieruchomość stanie się przedmiotem egzekucji. Dlatego aby uniknąć zaskoczenia, warto np. na bieżąco monitorować stan wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy w celu ustalenia, czy w dziale III nie zostało ujawnione ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Jest to jedynie rozwiązanie połowiczne, które nie wyeliminuje wspomnianego ryzyka. Niemniej prowadzenie tego rodzaju „monitoringu” ułatwi przygotowanie do wdrożenia dostępnych środków zaradczych, chociażby poprzez wcześniejsze przygotowanie funduszy na zakup nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym.

Nowe przepisy K.p.c. to kolejny już przykład, pokazujący, że pogodzenie przez ustawodawcę sprzecznych interesów jest niemożliwe. Nowelizacja procedury cywilnej ma bowiem przede wszystkim ułatwić zbywanie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, co pozwoli skuteczniej zaspokoić roszczenia wierzycieli. Dużo prościej jest bowiem sprzedać w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomość, którą potencjalny nabywca będzie mógł potem swobodnie dysponować, nie będąc zmuszonym do honorowania uprawnień dzierżawców czy najemców. Dzięki temu łatwiej będzie zaspokoić wierzycieli ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości. Niestety, przepisy służące poprawie sytuacji wierzycieli zaszkodziły jednak interesom przedsiębiorców z sektora czystej energii.

Autor: Jacek Giziński, Paweł Białobok, DLA Piper Wiater, Warszawa

Źródło: „Czysta Energia” – nr 7-8/2012